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　　文／葉檀  

　　房?jī)r(jià)漲不漲，主要看廣義貨幣發(fā)行量M2。

　　截止2016年的26年時(shí)間，廣義貨幣發(fā)行量增長(zhǎng)了101倍左右，房?jī)r(jià)上漲了幾十倍。過去二十年，房地產(chǎn)是緊跟廣義貨幣發(fā)行量的最大宗投資品——我是光，你是影；我是風(fēng)兒你是沙。

　　截止2016年，房地產(chǎn)起到了極大的作用。

　　1、大量的貨幣找到一個(gè)沉淀池，避免惡性通脹，要不然食品飲料房租不知道會(huì)漲到什么地步。

　　2、投資者手里握著房地產(chǎn)，享受資產(chǎn)溢價(jià)的快樂，對(duì)沖貨幣貶值的風(fēng)險(xiǎn)，享受經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的紅利。房地產(chǎn)造假難度高、信用比股市好，成為超過股市的大宗投資品種。

　　3、地方政府靠著房地產(chǎn)開展基礎(chǔ)設(shè)施，建新城，上下游相關(guān)行業(yè)靠著房地產(chǎn)熱興旺發(fā)達(dá)。高房?jī)r(jià)是另一種地方稅。

　　到2016年，M2出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)不再發(fā)光。

　　11月13日，央行公布最新數(shù)據(jù)，截至10月末，廣義貨幣（M2）余額165.34萬億元，同比增長(zhǎng)8.8%，增速創(chuàng)下歷史新低。10月份社會(huì)融資規(guī)模10400億元，新增人民幣貸款6632億元，均不及預(yù)期。

　　翻譯成大白話，注水少了，市場(chǎng)變得干乎乎的。不要說房地產(chǎn)，想想連國債收益率都創(chuàng)新高，說明貨幣證券市場(chǎng)已經(jīng)恐慌到一定地步，房地產(chǎn)市場(chǎng)明年也會(huì)進(jìn)入恐慌。

　　8.8%的M2增速，突破了27年來的歷史新低！一次突破新低，再次突破新低，易如反掌。這就像突破了一次做人的底線，繼續(xù)突破就容易得多。

　　貨幣進(jìn)入穩(wěn)定期，意味著房地產(chǎn)也將進(jìn)入穩(wěn)定期。今年以來，M2增速逐級(jí)下降：今年1到4月增速在10%以上，5月份以后，降為個(gè)位數(shù)，而且逐月震蕩走低，跟以前廣義貨幣動(dòng)輒兩位數(shù)以上的增長(zhǎng)不可同日而語。只要M2在兩位數(shù)以下，房地產(chǎn)回到黃金時(shí)代難上加難。

　　另一個(gè)數(shù)據(jù)是，居民貸款下降，主要反映房貸熱度的居民中長(zhǎng)期貸款一路下行。10月，居民中長(zhǎng)期貸款月新增量環(huán)比少增1076億，同比也少增1181億。

　　居民長(zhǎng)期貸款下降只有兩種可能，或者居民不買房子了，或者買房子不能貸款了。無論哪一種，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)不算什么好消息，房地產(chǎn)杠桿下降，那些人精似的炒房者，怎么還會(huì)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)？

　　今年短貸暗度陳倉，換個(gè)玩法進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，到時(shí)候借新還舊就行了。2017年3月以來，居民短期貸款均值在2100億遠(yuǎn)左右，9月一度高達(dá)2537億元，居民短貸玩瘋了。

　　上面一看，這還行？消費(fèi)貸貸那么多，腫么回事？想干什么呀？老虎不發(fā)威，當(dāng)我是病貓。內(nèi)行人管內(nèi)行人，一管一個(gè)準(zhǔn)。9月下旬以來，對(duì)居民消費(fèi)貸的監(jiān)管逐漸升溫，10月，居民短貸僅為791億元。

　　我們的市場(chǎng)上，政策是第一推動(dòng)力，廣義貨幣和房貸增速直線下降，炒房團(tuán)被卡住了七寸，房地產(chǎn)的金色開始黯淡。今年一線城市北上深房?jī)r(jià)與成交量雙雙回落，明年該輪到二三線城市了。

　　更可怕的是，明年還是開發(fā)商還債大年，估計(jì)一些開發(fā)商會(huì)Hold不住，倒在黎明前的黑暗里。

　　據(jù)《時(shí)代周報(bào)》報(bào)道，今年9月，債券評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)穆迪發(fā)布研報(bào)，在納入評(píng)級(jí)的52家房企中，有超過七成債券將于2018年到期或可回售，總額達(dá)392億美元（約合人民幣2601億元）。其中，中國恒大、富力地產(chǎn)、綠地控股、碧桂園和萬達(dá)集團(tuán)五家到期或可回售債券總額達(dá)163億美元（約合人民幣1081億元）。

　　另據(jù)Wind資訊統(tǒng)計(jì)顯示，2019年房企債券到期規(guī)模將進(jìn)一步攀升至4026億元。

　　這兩年是房地產(chǎn)行業(yè)提高集中度的大年，銷售過千億大房企靠著去年和今年的賣房現(xiàn)金收入還能支撐，普通房企面臨的是生死大考。

　　開發(fā)商分化，一種是不舍得割肉賣藏著一點(diǎn)點(diǎn)賣，另一種是大拋售，加快周轉(zhuǎn)，另三種轉(zhuǎn)型了，以前造房子，現(xiàn)在服務(wù)賺錢。

　　臺(tái)風(fēng)小了，胖豬會(huì)掉下來。房地產(chǎn)保持穩(wěn)定，白銀時(shí)代還在，這次掉下來的豬是杠桿率過高的開發(fā)商，和借錢炒房的人，他們最胖，該減肥了。