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要聞：
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潘石屹：SOHO中國(guó)轉(zhuǎn)型后員工規(guī)模或擴(kuò)10倍
潘石屹說(shuō)，SOHO中國(guó)正面臨公司歷史上第三次大轉(zhuǎn)折。第一次是，從住宅轉(zhuǎn)向商業(yè)；第二次是，在港股上市；第三次是，8月16日，潘石屹宣布，告別散售，轉(zhuǎn)向自持。
如果說(shuō)，SOHO中國(guó)前兩次轉(zhuǎn)型是基于潘張夫婦對(duì)市場(chǎng)形勢(shì)的敏銳判斷而抓住了大好騰飛的機(jī)會(huì)，那么，第三次轉(zhuǎn)型卻多少顯得有些無(wú)奈。
低增長(zhǎng)的預(yù)期
幾年前，SOHO中國(guó)曾醞釀大幅增加自持物業(yè)比例，但由于散售情況實(shí)在太好，公司未能經(jīng)得起誘惑。公司以往的散售客戶均為大投資客戶，多來(lái)自于鄂爾多斯、溫州、山西等地的能源客戶及其他實(shí)體經(jīng)濟(jì)老板。但這兩年，這部分客群受到經(jīng)濟(jì)下滑的嚴(yán)重沖擊。
譽(yù)翔安投資顧問(wèn)公司合伙人王珂的客群也主要是大投資客戶，他向記者表示，從去年開始，他們也感受到了強(qiáng)烈的沖擊。“這部分人群要么被套牢，要么轉(zhuǎn)為觀望。”
盡管潘石屹曾在去年下半年開始試圖通過(guò)網(wǎng)上賣房、代理準(zhǔn)入等方式尋找突破，但依舊無(wú)法抵御大環(huán)境的沖擊。股東以及投資者對(duì)SOHO中國(guó)散售模式的持續(xù)質(zhì)疑、今年SOHO中國(guó)的業(yè)績(jī)壓力、土地增值稅政策壓制利潤(rùn)以及大型投資客戶的萎縮，讓潘石屹不得不思考公司的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。
“我在國(guó)外轉(zhuǎn)了兩個(gè)月的時(shí)間，跟華爾街的談、跟英國(guó)的談。大量的數(shù)據(jù)、案例在告訴我們，中國(guó)將會(huì)轉(zhuǎn)向低增長(zhǎng)。”潘石屹說(shuō)，“如果全中國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)緩慢，那么北京、上海的增長(zhǎng)速度要更低。但是，去年出乎意料的，北京經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)不好，但寫字樓的租金卻整體上漲了60%，這是從來(lái)沒(méi)有過(guò)的，以往都是上漲5%左右，這是極其反常的現(xiàn)象。”
潘石屹認(rèn)為，現(xiàn)在中國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展是由央企、國(guó)有企業(yè)帶動(dòng)，它們衍生出的各種上下游咨詢環(huán)節(jié)，聚合效應(yīng)產(chǎn)生的需求量非常大。前些年IT行業(yè)還有大量的需求，但這兩年IT行業(yè)的擴(kuò)展也很慢。
潘石屹介紹說(shuō)，SOHO中國(guó)目前出租的辦公樓中，有個(gè)即將交付的項(xiàng)目叫世紀(jì)廣場(chǎng)[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]SOHO，位于上海浦東，位置較偏。但據(jù)老潘透露，項(xiàng)目還沒(méi)有交付，上海證券期貨交易所就先租了一半，租金還挺高。“這樣，其他與期貨金融有關(guān)的公司就巴不得往里面擠。但我一個(gè)好朋友俞敏洪旗下的新東方，以前我們走到哪跟到哪，但這兩年的發(fā)展卻開始放緩。”
如果說(shuō)，潘石屹前兩次是主動(dòng)轉(zhuǎn)型，避開經(jīng)濟(jì)和政策的沖擊，這一次，轉(zhuǎn)型自持是SOHO不得已的選擇。在經(jīng)濟(jì)危機(jī)的沖擊下，此前全賴大投資客戶完成的存貨高周轉(zhuǎn)模式，已難以持續(xù)。
員工規(guī)?；驍U(kuò)張10倍
據(jù)潘石屹預(yù)計(jì)，轉(zhuǎn)型后，SOHO中國(guó)將擁有北京、上海大量?jī)?yōu)質(zhì)地段辦公商業(yè)物業(yè)，還將是上海外灘上最大的業(yè)主。3年后，公司的盈利將主要來(lái)源于租金收入，5年后，現(xiàn)有150萬(wàn)平方米物業(yè)的租金年收入將超過(guò)40億元人民幣。
然而，任何組織的轉(zhuǎn)型，都不可避免地會(huì)帶來(lái)陣痛?？深A(yù)見的是，轉(zhuǎn)型后的SOHO中國(guó)毛利率將下降。“預(yù)計(jì)租金成本回報(bào)率還能夠維持在10%以上，這是毛利。” 潘石屹說(shuō)。
潘石屹持有的這些商業(yè)物業(yè)，將主要集中在辦公樓物業(yè)以及少量配套和體驗(yàn)性零售物業(yè)。潘石屹稱，他決不會(huì)持有五星級(jí)飯店。據(jù)其測(cè)算，中國(guó)目前的五星級(jí)飯店基本是在做慈善，處于虧損或者半虧損狀態(tài)。
潘石屹稱，公司將堅(jiān)守北京和上海。在他看來(lái)，北京和上海分別是中國(guó)的經(jīng)濟(jì)中心和權(quán)力中心。“在北京，碰到腐敗或者有內(nèi)幕的事情，一個(gè)微博可以將它搞黃，而在二三線城市，有可能把命丟掉也不知道是怎么回事。”
潘石屹舉例說(shuō)，“2009年年初，北京曾突然將個(gè)人購(gòu)買的辦公樓和商鋪出租的綜合稅率一下提高到23%，而原來(lái)是收7%。我向北京市制定政策的部門提了一個(gè)提案，他們研究后，很快又將商業(yè)地產(chǎn)的綜合稅率調(diào)整為11%-13%。”潘石屹認(rèn)為，這些在二三線都是不能實(shí)現(xiàn)的。
對(duì)于未來(lái)自持的資金風(fēng)險(xiǎn)控制，潘石屹稱，公司已經(jīng)做好了提高負(fù)債率的準(zhǔn)備。如果負(fù)債率超過(guò)60%，SOHO中國(guó)將可能通過(guò)散售部分持有物業(yè)來(lái)維持平衡。另外，還將考慮與房地產(chǎn)基金合作，或者成立SOHO中國(guó)自己的基金。潘石屹稱，選擇股權(quán)合作的優(yōu)點(diǎn)是，可以避開高額的土地增值稅。
“未來(lái)三、四年時(shí)間里，我們主要力量會(huì)集中在轉(zhuǎn)型，這是一個(gè)脫胎換骨的變化，包括公司內(nèi)部組織機(jī)構(gòu)調(diào)整，管理框架、激勵(lì)機(jī)制的建立。習(xí)慣于建房子、銷售房子的粗放經(jīng)營(yíng)方式，必須轉(zhuǎn)向精細(xì)化管理。可能會(huì)淘汰一批人，招聘一批新人進(jìn)來(lái)。”潘石屹稱，SOHO中國(guó)目前是輕資產(chǎn)公司，轉(zhuǎn)型后最主要的舉動(dòng)是招人，“可能會(huì)從目前的500多人擴(kuò)招至3000-5000人。”
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